زلزله در بازار مسکن اطراف تهران/ تخلیه حباب قیمتی در پردیس و پرند
تاریخ انتشار: ۲۵ آذر ۱۳۹۹ | کد خبر: ۳۰۳۳۰۷۳۰
صراط:
تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن دو شهر جدید اطراف تهران که هم‌اکنون به‌عنوان پرتقاضاترین شهرهای حومه‌ای پایتخت برای خرید و اجاره مسکن شناخته می‌شوند، نشان می‌دهد، فعالیت سفته‌بازان ملکی در این شهرها که در ماه‌های قبل منجر به جهش قیمت و خروج اجباری بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی از بازار مسکن این شهرها شد، هم‌اکنون شکل معکوس به خود گرفته است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
به گزارش دنیای اقتصاد بازار مسکن دو شهر جدید پرند و پردیس درست در همان ماهی که بازارهای اقتصادی همچون بازار معاملات سهام، ارز، سکه و خودرو با افت بازدهی و کاهش نرخ مواجه شده و بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز در واکنش درخور به این ریزش‌ها ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در آبان ماه با افت شدید تورم ماهانه مواجه شد، به دوره تخلیه حباب قیمتی وارد شد. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» با استناد به محتویات فایل‌های ملکی ارائه شده به بازار معاملات مسکن دو شهر جدید پرند و پردیس از یکسو و اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن در این دو شهر جدید نشان می‌دهد واکنش بازار معاملات مسکن این شهرهای جدید به‌عنوان دو شهر حومه‌ای پرتقاضا، شدیدتر از واکنش بازار معاملات مسکن شهر تهران به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و افت بازدهی و کاهش نرخ‌ها در سایر بازارها بوده است.
آبان امسال تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، بازار معاملات سهام که در نیمه اول سال جاری با جهش‌های پی‌درپی همراه شده بود با افت شدید شاخص کل مواجه شد. همزمان در سایر بازارهای اقتصادی همچون بازار ارز، سکه، طلا و خودرو نیز که در ماه‌های قبل از آبان ماه افزایش شدید قیمتها تجربه شده بود، کاهش ریسک‌های غیراقتصادی تحت تاثیر انتخابات آمریکا منجر به کاهش نرخ‌ها شد. به دنبال این تغییر و تحولات، بازار معاملات مسکن که به‌طور متوسط در نیمه اول سال جاری با تورم ماهانه ۸ تا ۱۰ درصدی همراه شده بود در آبان ماه مسیر متفاوتی را تجربه کرد. تورم ماهانه مسکن در این ماه، به شدت کاهش یافت و به ۲ درصد رسید و کارشناسان و فعالان مسکن از احتمال ریزش قیمت واقعی و اسمی مسکن در ماه‌های بعد خبر دادند.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این تغییر مسیر در بازار مسکن شهر تهران که منجر به کاهش شدید ورودی جدید به بازار مسکن از سمت تقاضای سرمایه‌ای و همچنین استارت خروج گسترده سرمایه‌گذاران ملکی از این بازار و در نتیجه افزایش تعداد فایل‌های فروش مسکن در هفته‌های اخیر شده به بازار معاملات مسکن شهرهای جدید پرند و پردیس هم سرایت کرده است. باخت ملاکان به حباب حومه، تعبیری است که می‌توان درخصوص وضعیت فعلی بازار مسکن شهرهای جدید به آن اشاره کرد. در شهرهای جدید پرند و پردیس که از ماه‌های قبل از سوی متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای مهاجر از شهر تهران مورد توجه قرار گرفته و به‌خصوص حجم قابل‌توجهی از متقاضیان سرمایه‌ای به آن ورود کردند، اخیرا فرآیند تخلیه حباب قیمتی آغاز شده که این موضوع نشان‌دهنده باخت سفته‌بازان به حباب قیمت مسکن در حومه تهران است.
در یک سال منتهی به نیمه اول سال جاری، ورود دو دسته تقاضای خرید مسکن به شهرهای جدید حومه تهران افزایش یافت. هر چند به دنبال جهش قیمت مسکن در شهر تهران در سال ۹۷ و ناتوانی و خروج اجباری بخش عمده متقاضیان مصرفی از بازار معاملات مسکن پایتخت، شهرهای جدید حومه تهران به مقصد جدید خرید و اجاره آپارتمان از سوی متقاضیان تهرانی تبدیل شد، این روند در سال ۹۸ شدت بیشتری به خود گرفت. در نیمه اول سال ۹۹ اما عمده تقاضای خرید مسکن از سوی تقاضای سرمایه‌ای یا سفته‌بازان ملکی، بازار معاملات مسکن در شهرهای جدید را تحت تاثیر قرار داد و منجر به افزایش شدید سطح قیمتها در این بازار شد؛ به گونه‌ای که در این بازار نیز مشابه بازار معاملات مسکن شهر تهران، عملا تقاضای مصرفی به دلیل ضعف شدید قدرت خرید از متن بازار به حاشیه رانده شدند.
شکاف عمیق قیمت آپارتمان‌های نوساز و قدیمی | افت قیمت مسکن امکان پذیر است؟خریداران سرمایه‌ای و سفته‌بازی در نیمه اول امسال به دلیل داغ بودن تنور قیمتها در شهرهای جدید اطراف تهران و با این تصور که می‌توانند واحدهای مسکونی خریداری شده در این شهرهای پرتقاضا را در ماه‌های بعد با قیمت‌های بالاتری به فروش برسانند اقدام به حضور گسترده در این شهرها و خرید مسکن کردند. اما واکنش شدید بازار مسکن حومه پایتخت به فروکش کردن انتظارات تورمی تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، ریزش بازارهای اقتصادی و کاهش سرعت رشد تورم مسکن، باعث باخت سنگین حباب‌سواران این بازار در هفته‌های اخیر شد.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت مسکن در شهرهای جدید پرند و پردیس در مقایسه با تابستان امسال کاهش یافته است. این کاهش هم در قیمت‌های پیشنهادی و هم در میان قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان مشاهده می‌شود. براساس برآوردهای صورت گرفته میانگین قیمت مسکن در شهرهای جدید پرند و پردیس هم‌اکنون بین ۱۲ تا بیش از ۲۰ درصد در مقایسه با اواخر تابستان کاهش یافته است. این در حالی است که بررسی‌ها نشان می‌دهد بیشترین میزان افت قیمت برای قیمت‌های مسکن مهر شهر جدید پرند است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در شهر جدید پرند میزان کاهش قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش مسکن در فایل‌های مربوط به فروش واحدهای مسکونی شخصی‌ساز کمتر از میزان ریزش قیمت در فایل‌های فروش واحدهای مسکن مهر است. هر چند این میزان کاهش در میان هر دو گروه واحدهای مسکونی شخصی‌ساز و واحدهای مسکن مهر در شهر جدید پردیس تقریبا برابر است.
میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی در دو شهر جدید حومه تهران –پرند و پردیس- در حالی در مسیر کاهش قرار گرفته که این تغییر در شهر تهران در مقطع زمانی فعلی خود را در شکل کاهش تورم ماهانه نشان داده است. به عبارت دیگر در حالی‌که تحت تاثیر کاهش ریسک‌های اقتصادی و ریزش سایر بازارها، سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران در آبان ماه کاهش یافت و دست‌کم تا ابتدای آذرماه روند فراگیر از کاهش قیمت‌های فروش مسکن رصد نشد اما در شهرهای جدید اخیرا میانگین قیمت واحدها با کاهش همراه شده است. به دنبال بروز این شرایط، سوال مهمی پیش‌روی فعالان بازار مسکن و متقاضیان این بازار قرار دارد مبنی بر اینکه علت تفاوت هیجان بین پایتخت و شهرهای جدید در «جهش» و «پساجهش» چیست؟
به عبارت دیگر چرا به‌رغم آنکه هنوز فرآیند کاهش قیمت مسکن در شهر تهران آغاز نشده در شهرهای جدید حومه تهران میانگین قیمت فروش مسکن افت کرده است؟
علت اصلی این موضوع به وزن بیشتر حباب‌سواران یا موج‌سواران یا سفته‌بازان ملکی در مقایسه با وزن تقاضای مصرفی در شهرهای جدید نسبت به وزن این دو نوع تقاضا در پایتخت مربوط می‌شود. از آنجا که شهرهای جدید به لحاظ تعداد متقاضیان و تعداد واحدهای مسکونی نسبت به شهر تهران کوچکتر یا کم‌مقیاس‌تر هستند هر نوع فعالیت سفته‌بازی یا حباب‌سواری به انگیزه کسب سود بیشتر در کوتاه‌مدت، در این شهرها به مراتب بیش از شهر تهران اثرگذارتر است.
به این ترتیب، ورود سفته‌بازها به بازار مسکن این شهرها منجر به التهاب قیمتی به مراتب بیش از التهاب قیمتی شهر تهران در مقایسه با وضعیت قیمت در این شهرها قبل از بروز دوره جهش می‌شود. در واقع وزن بالای تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای در مقایسه با تقاضای مصرفی در شهرهای جدید باعث شد جهش قیمت در این شهرها در نیمه اول سال جاری به مراتب بیشتر از جهش قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی باشد. حال با خروج سفته‌بازها از این بازار طبیعی است که بازار معاملات مسکن شهرهای جدید زودتر از بازار معاملات مسکن شهر تهران با کاهش هیجان سفته‌بازی مواجه شده و به فاز ریزش قیمتها ورود کند.
این شرایط در روزهای اخیر باعث شده سفته‌بازان با زیان سنگین‌تری در شهرهای جدید مواجه شوند. برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در شهر جدید پرند از سال ۹۱ تا ۹۸ بیش از تورم مسکن در شهر تهران در همین بازه زمانی بوده است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی در حالی با افزایش ۵۰۰ درصدی مواجه شد که این میزان افزایش در شهر جدید پرند برابر ۵۷۰ درصد بود. البته نکته قابل توجه آن است که سبقت تورم ملکی شهر جدید پرند از شهر تهران عمدتا مربوط به دو سال اخیر است که این شهر با مهاجرت گسترده جمعیت و افزایش تقاضا برای خرید مسکن از سوی تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذار همراه شد و تا قبل از آن همواره سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران به مراتب بیش از بازدهی مسکن در شهر جدید پرند بود.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» با استناد به اطلاعات فایل‌های فروش مسکن بررسی شده و همچنین اظهارات واسطه‌های بازار معاملات مسکن در شهر جدید پرند نشان می‌دهد در مردادماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع مسکن مهر در این شهر جدید حول و حوش ۳ تا ۵ میلیون تومان بوده است. این میزان در اواخر تابستان و اوایل پاییز امسال حول و حوش ۵ میلیون تومان تا ۷ میلیون تومان بوده اما هم‌اکنون با کاهش بیش از ۱۵ درصدی در مقایسه با اواخر تابستان به حدود ۵ میلیون تومان رسیده است. در بازار فروش واحدهای مسکونی شخصی‌ساز در شهر جدید پرند هم میانگین قیمت مسکن از مترمربعی ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان در مردادماه امسال، به حدود ۱۱ میلیون تومان کاهش یافته است. این میزان در اواخر تابستان و اوایل پاییز به حول و حوش مترمربعی ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان افزایش یافته بود. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت واحدهای مسکونی شخصی‌ساز در شهر جدید پرند حدود ۱۰ درصد در مقایسه با تابستان کاهش یافته است.
برآوردهای انجام شده همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکن مهر در شهر جدید پردیس که از حدود ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا ۸ میلیون تومان در مرداد ماه به حدود ۹ میلیون تومان در اواخر تابستان و اوایل پاییز رسیده بود هم‌اکنون به حدود ۸ میلیون تومان کاهش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت مسکن مهر در شهر جدید پردیس در مقایسه با اواخر تابستان حدود ۱۲ درصد کاهش یافته است. میانگین قیمت هر مترمربع واحدهای مسکونی شخصی ساز در این شهر جدید نیز که اواخر تابستان امسال حول و حوش ۱۹ میلیون تومان بود هم اکنون با حدود ۱۲ درصد کاهش به حول و حوش ۱۷ میلیون تومان رسیده است.
بودجه حداقلی برای خرید آپارتمان در شهر جدید پرند رقمی حدود ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان و در شهر جدید پردیس مبلغی حول و حوش ۶۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان است. در اوج جهش قیمت مسکن در اواخر نیمه اول سال جاری، این میزان حدود ۸۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان بود.
منبع: صراط نیوز
کلیدواژه: بازار مسکن اطراف تهران بازار معاملات سهام صراط بازار معاملات مسکن شهر تهران قیمت مسکن در شهر تهران شهرهای جدید پرند و پردیس نیمه اول سال جاری شهر جدید پردیس تخلیه حباب قیمتی شهر جدید پرند جدید حومه تهران سفته بازان ملکی تحقیقات میدانی نیمه اول سال کاهش یافته شهرهای جدید شهرهای جدید اواخر تابستان تقاضای مصرفی دنیای اقتصاد میلیون تومان مسکن مهر مراتب بیش تورم ماهانه نشان می دهد دو شهر جدید مسکن مهر سرمایه ای خرید مسکن تحت تاثیر فروش مسکن سفته بازی حول و حوش مواجه شد سرعت رشد همراه شد ۵ میلیون آبان ماه جهش قیمت هم اکنون قیمت ها
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.seratnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «صراط نیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۳۳۰۷۳۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
پیش‌بینی از وضعیت بازار اجاره‌بها/ رشد قیمت در راه است یا بازار مهار می‌شود؟
ایمان ربیعی- بازار مسکن حالا به یکی از پردردسرترین و پرمشکل‌ترین بازارها در ایران بدل شده است. افزایش شدید قیمت مسکن و فراتر رفتن بهای یک متر خانه از هشتاد میلیون تومان، سبب شده است مسکن، این کالای سرمایه‌ای از دسترس خانوار ایرانی خارج شود. در نتیجه این اتفاق بازار اجاره با رشد شدید قیمت روبروست و برسی‌ها نشان می‌دهد رشد اجاره‌بها تورم را پشت سر گذاشته است.
با نزدیکی فصل جابه‌جایی در بازار مسکن یعنی خرداد تا شهریور ماه، بار دیگر این بازار با داغی بیش از حد روبروست. از همین روزها، افزایش شدید قیمتها در بازار مشاهده می‌شود به طوری که اغلب خانه‌ها با قیمت‌هایی پنجاه درصد بیشتر از سال قبل در فضای مجازی فایل شده‌اند.
گزارش میدانی خبرآنلاین نیز نشان از آن دارد که امسال نیز چون سال‌های قبل مستاجران، با بحران شدید افزایش قیمت روبرو هستند و این رشد قیمتی، رفاه خانوار ایرانی را نشانه رفته است.
عظیمی، شهروند ساکن منطقه پنج در گفتگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت اجاره بها در سال جاری گفت: صاحب خانه‌ی ما قیمت را بیش از توان من بالا برده ست. او افزایش نزدیک به چهل درصدی اجاره را پیشنهاد داده و من قادر به تامین این رقم نیستم از این رو تصمیم گرفتم جابه‌جا شوم اما متاسفانه خانه‌هایی کوچکتر از خانه‌هایی به مراتب کچکتر از خانه‌ی فعلی ما با اجاره‌هایی به مراتب بالاتر فایل شده‌اند و من چاره‌ای جز تغییر محل زندگی‌ام ندارم.
وی گفت: هیچ مرجعی جوابگوی ما نیست. دولت سامانه‌ای به نام خودنویس راه انداخته که فقط باعث شده هزینه مشاور املاک را ندهم اما جوابی ندارد که به من بگوید من خانه را از کجا پیدا کنم و بعد در خودنویس ثبتش کنم که هزینه اجاره بها پرداخت نشود.
او گفت: من سال‌هاست در تهران مستاجر هستم اما هنوز نتوانسته‌ام وام ویعه مسکن دریافت کنم.
به گفته وی کوچکترین واحدها رهن چهارصد تا پانصد میلیون تومانی و اجاره بالاتر از پنج میلیون تومان دارند که از توان من خارج است.
کار کساد است
یک فعال صنفی در منطقه هفت تهران نیز در پاسخ به سئوال خبرنگار ما در خصوص اینکه وضعیت اجاره بها در سال جاری چگونه است؟ گفت: کار ما این روزها به شدت کساد است. هر کسی هر جایی نشسته، با صاحبخانه خود در حال توافق است. مردم کمتر ریسک جابه‌جایی دارند مگر کسانی که قصد دارند خانه را بازسازی کنند یا وضعیت را کلا تغییر دهند.
او به افزایش شدید اجاره‌بها اشاره کرد و گفت: به طور نسبی پنجاه درصدی روی قیمت اجاره‌ها رفته است.
او درباره خرید وفروش نیز گفت: این بازار به شدت راکد است، کسی قادر به خرید وفروش نیست تنها معدود کسانی که بخواهند در این فضا تبدیل به احسن کنند وارد بازار می‌شوند و کسی در این میان قادر نیست خانه بخرد.
او گفت: در این رکود قیمتها اندکی پایین آمده اما باید توجه داشت کاهش قیمت نه ناشی از مهار تورم بلکه در اثر کاهش شدید قدرت خرید رخ داده است از این رو بیم آن می‌رود که با افزایش قدرت خرید باز هم خانه راکدتر از قبل شود. او
مستاجری با طعم تورم
یک شهروند در منطقه پنج تهران نیز در خصوص وضعیت جستجو برای اجاره خانه گفت: خانه‌های زیادی برای اجاره فایل شده‌اند اما شکل اینجاست که قیمتها دیگر از دسترس مستاجران خارج شده و ما مانده‌ایم چه کسانی قادر به اجاره این خانه‌ها هستند.
وی گفت: در حقیقت من با افزایش صد در صدی قیمت نسبت به سال قبل هم روبرو بودم و متاسفانه هیچ برنامه‌ای هم برای حمایت از ما نیست.
اجاره از تورم پیشی گرفت
اخرین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی نرخ اجاره بها در اسفند ماه سال گذشته نسبت به ماه مشابه در سال قبل از آن افزایشی ۴۴.۵ درصدی را نشان می‌دهد.
در عین حال باید در نظر داشت که رشد اجاره در مناطق شهری در اسفند ۱۴۰۲ نسبت به اسفند ۱۴۰۱ بیش از ۵۰ درصد بوده است. این در حالی است که نرخ تورم اسفند ماه ۴۱ درصد گزارش شده است.
کارشناسان معتقدند سیاست‌های دولت سیزدهم قادر به حل بحران مسکن نبوده و در صورت تداوم این روند در سال جاری مسکن بار دیگر به نقطه بحرانی سبد هزینه کرد خانوار تبدیل خواهد شد.
بیت الله ستاریان پیش از ین در گفتگو با خبرآنلاین تاکید کرده است هر سیاستی در بازار مسکن تاثیر خود را طی پنج تا ده سال آینده به جا می‌گذارد پس باید در نظر داشت که در شرایط فعلی چاره‌ای جز تحمیل این فضا بر مستاجران و خریداران مسکن وجود ندارد. او تاکید کرد: وقتی افزایش قیمت بیش از توان مستاجر شود، رشد قیمتها سبب می‌شود خانوارها برای تحمل وضعیت مجبور به تغییر محل زندگی خود باشند و محل‌هایی ارزان‌تر را انتخاب کنند. این وضعیت زمینه را برای کوچ به حاشیه شهرها مهیا می‌کند و همین امروز می‌توانید اثیر این اتفاق را بر رشد فزاینده قیمتها رد شهرک‌های اقماری تهران ببینید. این وضعیت بدان معنی است که حتی در خاشیه شهرها نیز قدرت مردم در حال تحلیل است و این تورم سبب می‌شود افراد قادر به تامین و اداره زندگی خود نباشند.
در عین حال فردین یزدانی نیز معتقد است سال گذشته که تا حدی رشد قیمت ملک متوقف شد، اما رشد بازار اجاره‌بها داشت و حتی به نسبت بیشتر از تورم هم بود، زیرا باید اجاره‌ها در مکانیزم بازار باید تا حدی افزایش پیدا کند که مطابق با ارزش دارایی ملک هم باشد.
وی با بیان اینکه این انطباق هنوز به صورت کامل صورت نگرفته است، افزود: بر این اساس، می‌توان پیش‌بینی کرد که کماکان تورم در بخش اجاره بالاتر از تورم در سایر کالاهای مصرفی خواهد بود. به تبع آن، فشار اجاره‌بها هم بر روی خانوار و به خصوص خانوارهای کم‌درآمد بیشتر خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا سیاستی را می‌توان به کار برد که جلوی رشد قیمتها در بازار اجاره را بگیرد؟ تصریح کرد: خیر، یک مشکل بخش مسکن این است که در بخش تولید با رکود و تورم رو به‌رو هستیم و در عین حال، عدم تعادل بین قیمتها و درآمد خانوار را شاهد هستیم. این عدم تعادل، بنیان اقتصاد کلان است و بنیان درون‌بخشی به آن شکل که می‌توان گفت، ندارد.
حال باید دید آیا دولت قادر است در پانزده روز باقیمانده تا فصل جابجایی تدبیری برای حل مشکل بازار مسکن نه در سال جاری که در سال‌های آینده را بیاندیشد.
۲۲۳۲۲۳
برای دسترسی سریع به تازه‌ترین اخبار و تحلیل رویدادهای ایران و جهان اپلیکیشن خبرآنلاین را نصب کنید. کد خبر 1902717
تداوم بارندگی‌ها در کشور / دمای هوا در بعضی مناطق کاهش می‌یابد